證券時報
吳瞬
2025-12-09 10:06
證券時報記者 張一帆
11月20日，萬科A(000002)召開2025年第一次臨時股東會，表決通過了《關于就深鐵集團向公司提供股東借款并由公司提供擔保訂立框架協(xié)議的議案》。在股東會上，萬科董事長黃力平表示，大股東深鐵集團將繼續(xù)按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發(fā)展。
完善資產(chǎn)抵質押手續(xù)
2025年初至今，深鐵集團已累計向萬科提供借款309.96億元，且借款期限和利率均優(yōu)于萬科從金融機構獲得的借款條件。其中萬科已經(jīng)提取的無抵/質押擔保借款金額已經(jīng)達到213.76億元，另有超90億元借款萬科已經(jīng)提供了增信資產(chǎn)。
截至三季度末，萬科已經(jīng)完成288.9億元公開債務的償還，來自深鐵集團的借款起到了重要作用。除股東借款外，萬科前三季度合并報表范圍內新增融資和再融資為265億元，公司經(jīng)營活動的現(xiàn)金流量凈額處于負值。
根據(jù)此次股東會通過的議案，萬科累計向深鐵集團申請借款額度為不超過220億元，時間有效期為2025年以來至萬科2025年度股東會召開日為止。萬科后續(xù)需對已發(fā)生的借款提供抵/質押擔保，否則深鐵有權要求提前償還已發(fā)生的借款本息?？沙洚?shù)仲|押物的，包括萬科旗下經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、存貨、在建工程、股票、非上市公司股權等。
在股東會上，萬科財務負責人韓慧華說：“資產(chǎn)抵質押是借款的常規(guī)安排，也是市場化、法治化原則的體現(xiàn)?！?/p>
韓慧華進一步表示，前期為及時滿足萬科的資金需求，避免因履行股東會審批程序過長而延誤資金到位時間，大股東已先行提供了部分資金，本次向股東集中申請資產(chǎn)抵質押授權額度，是完成股東會授權程序，完善抵質押手續(xù)。
“三個堅持”思路
股東會上，黃力平首次以萬科董事長身份公開亮相。黃力平稱，大股東深鐵集團將與各方一起，不懈努力，幫助萬科有序化解風險，擺脫困境，繼續(xù)按照市場化、法治化的原則，支持萬科健康發(fā)展。
黃力平2014年8月起任深鐵集團副總經(jīng)理，現(xiàn)任深鐵集團總經(jīng)理。2021年6月起黃力平擔任萬科董事，今年10月出任董事長。
黃力平在會上說，在房地產(chǎn)新舊發(fā)展模式的轉換過程中，要消化過去“三高”（指高負債、高杠桿、高周轉）階段形成的負擔，必然有一個陣痛期，公司發(fā)展面臨嚴峻挑戰(zhàn)，經(jīng)營業(yè)績也會持續(xù)承壓。
對于萬科未來工作，黃力平提出“三個堅持”的發(fā)展思路，即：堅持戰(zhàn)略聚焦、堅持科技賦能、堅持規(guī)范運作。
在地產(chǎn)主業(yè)方面，萬科堅持戰(zhàn)略聚焦，按照“推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展”的工作要求，在穩(wěn)定住宅開發(fā)業(yè)務的基礎上，推動業(yè)務布局優(yōu)化和結構調整，從城市聚焦、業(yè)務組合、發(fā)展模式、產(chǎn)品定位、科技賦能等五個方面綜合施策。
在科技賦能方面，萬科充分應用新一代信息技術、綠色低碳技術、新型建造技術，打造具有競爭力的產(chǎn)品與服務，并攜手合作伙伴，加快場景培育，開放推動新場景的規(guī)?；瘧?，持續(xù)提升多元場景的開發(fā)和經(jīng)營能力。
規(guī)范運作方面，黃力平表示，萬科將健全“治理規(guī)范、內控有效、陽光透明”的管理機制，將“強化管控”與“保持活力”有機結合，主動開展組織優(yōu)化工作，壓縮管理層級，縮短管理鏈條，整合事業(yè)部資源，持續(xù)構建更加規(guī)范、高效的治理機制。
今年9月，萬科實施了近年來規(guī)模最大的一次組織架構調整，公司將管控層級從“三級半”壓縮至“兩級”，進一步強化總部管理職能，縮短管理鏈條，提升決策效率。區(qū)域層面，萬科原東北、華北、華東、南方、西南五大區(qū)域公司被全面撤銷，取而代之的是16家地區(qū)公司承接具體的執(zhí)行職能。
加速“自我造血”
借款償債并非長久之計，萬科仍然需要通過銷售工作、資產(chǎn)盤活工作的推進實現(xiàn)“自我造血”。
前三季度萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，凈虧損280.2億元，在經(jīng)營上仍面臨階段性壓力。在股東會上，萬科執(zhí)行副總裁李鋒一一列數(shù)目前萬科面臨的困難：開發(fā)業(yè)務高毛利項目偏少，郊區(qū)大盤去化慢。物流、商業(yè)等業(yè)務則面臨著租戶波動、租金下滑的壓力。
在股東會上，執(zhí)行副總裁郁亮稱，隨著政策持續(xù)落實，合理住房需求逐步兌現(xiàn)，行業(yè)有望逐步走出調整周期，邁向穩(wěn)健發(fā)展新階段。“‘十五五’規(guī)劃建議提出了‘盤活用好低效用地、閑置房產(chǎn)、存量基礎設施’，這意味著行業(yè)過去積累的土地資源錯配問題有望得到解決，同時土地資源的高效利用能為新質生產(chǎn)力的發(fā)展提供空間?！?/p>
此外，在資產(chǎn)運作方面，前三季度萬科已經(jīng)完成19個項目的大宗交易，實現(xiàn)大宗交易簽約金額68.6億元；業(yè)務退出方面，萬科冰雪業(yè)務已與中旅集團完成簽約，正在推進交割工作。萬科表示，后續(xù)會進一步通過資本運作，剝離部分與公司戰(zhàn)略關聯(lián)度不高的業(yè)務和資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流和資債結構。
“困難是客觀存在的，我們將振奮精神，團結一心，排除萬難，繼續(xù)發(fā)揮產(chǎn)品和服務的優(yōu)勢，不斷優(yōu)化管理，提升公司的經(jīng)營效益?！崩钿h表示。
